Lo que hace dos años todavía tenía trazos de una zona residencial mixta, hoy es un núcleo dominado por intereses comerciales y turísticos. La gentrificación en el centro de Cancún ya no es una amenaza futura: es una transformación activa que empuja las rentas al alza, reduce la oferta de vivienda a largo plazo y privilegia a compradores extranjeros que ven las propiedades locales como gangas frente a sus mercados de origen.
En el corazón de la ciudad, casas enteras se reconvierten en comercios o en alojamientos de estilo Airbnb. Ese cambio multiplica el flujo de peatones, hace que la vida cotidiana parezca una vitrina turística y, para quienes quisieran vivir ahí de forma permanente, vuelve menos atractiva la zona. La mezcla que antes daba sustento a comunidades estables se rompe, y los residentes de largo plazo sienten que el espacio ya no fue diseñado para ellos.
Las cifras detrás del fenómeno son claras: en algunas partes del centro, las rentas han subido entre un 10% y un 20%, y los valores de propiedad, en corredores de alta demanda —especialmente en zonas con acceso fácil a playas o atracciones turísticas— han aumentado hasta un 30%. Esos saltos no son aislados; son el resultado acumulado de demanda turística, capital foráneo y la premium que se paga por ubicación dentro de una ciudad que quiere mantener su brillo para visitantes.
Un motor clave de esta presión es el comprador extranjero. Su capacidad de pago, muchas veces reforzada por comparaciones cambiarias favorables y por venirse de mercados con precios mucho más altos, les permite adquirir propiedades que localmente ya empujan al alza el valor percibido del barrio. Lo que para un residente mexicano empieza a ser inaccesible, para ese comprador externo luce como una oportunidad razonable. Esa desigualdad en poder adquisitivo profundiza la brecha entre el que quiere quedarse y el que ve el inmueble como inversión o escapada temporal.
Al mismo tiempo, zonas periféricas al núcleo central como Colosio y Huayacán están viendo una reorientación en el tipo de desarrollo. Proyectos verticales y vivienda de mercado, con retornos más altos para desarrolladores e inversores, están reemplazando o desplazando proyectos de interés social. Se privilegia la densidad y la rentabilidad sobre la estabilidad de vivienda asequible, lo que amplifica la sensación de que la ciudad se está construyendo para quien viene de paso o para quien paga más, no para quien lleva generaciones viviendo ahí.
El efecto no se limita a Cancún. En Tulum, a poco más de una hora al sur, la dinámica se intensifica en formas más riesgosas. Ahí se ha disparado un volumen de transacciones llamadas “a ciegas”, donde compradores extranjeros adquieren desarrollos con base únicamente en renders o planes digitales, sin ver el terreno ni tener claridad sobre la ejecución real. Esos acuerdos, muchas veces en etapas tempranas de promoción, han dejado a inversionistas atrapados en proyectos que no se concretan, con pocas vías de reparación rápida y creando desconfianza en el mercado.
El impacto va más allá de números y gráficos: comunidades reportan que la cohesión se desgasta, que el tejido social se diluye cuando vecinos cambian constantemente, y que los comercios se adaptan más al visitante que al residente. La ciudad empieza a hablar en dos voces: una orientada al consumo temporal y otra que recuerda cómo era vivir ahí con arraigo y rutina diaria.
Paradójicamente, aunque algunos segmentos del mercado se inflan, hay señales de que el impulso no es indefinido. Algunos actores inmobiliarios locales observan una desaceleración de nuevos flujos de capital, incluso mientras los precios siguen subiendo. Eso sugiere que la combinación de falta de asequibilidad y cierta incertidumbre económica podría eventualmente moderar la escalada, pero el desplazamiento ya en curso ya está dejando secuelas difíciles de revertir.
Organismos locales, observadores de vivienda y parte de la ciudadanía están empezando a discutir respuestas. Se mencionan ajustes en zonificación para proteger usos residenciales, incentivos para mantener propiedades en ocupación permanente, y medidas para frenar conversiones que desplacen a familias. En Tulum, las conversaciones también incluyen requerimientos más estrictos de transparencia en preventas, debido diligente para compradores extranjeros y regulación sobre cómo se mercadean desarrollos aún no construidos.
Por ahora, la evidencia visible en la calle es contundente: la gentrificación en el centro de Cancún está redefiniendo quién puede permitirse vivir ahí, mientras que prácticas especulativas arriesgadas en lugares como Tulum agravan fracturas en mercados ya tensos. Los próximos meses serán decisivos para saber si las autoridades pueden nivelar la balanza entre el impulso económico del turismo y la estabilidad de vivienda, o si el modelo se cementará en exclusión sostenida.
